Gayrimenkul Alım-Satımında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gayrimenkul alım-satımı, büyük meblağlı işlemlerdir ve hukuki sorunlar ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Tapu devri öncesi imar durumu, takyidat, haciz ve ipotek sorgulaması mutlaka yapılmalıdır. Satış vaadi sözleşmeleri noter onaylı olmalı ve ön ödeme alındıysa mutlaka belgelenmelidir.
Gayrimenkul Hukuku Alanında Sunduğumuz Hizmetler
Tapu İptal ve Tescil Davaları
- Tapu İptali: Haksız tapu kaydının iptali davaları
- Tapu Tescili: Gerçek hak sahibi adına tescil davaları
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları
- Ortaklığın Giderilmesi: Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi davaları
- Satış Aşaması Takibi: İzale-i şuyu satış işlemlerinin takibi ve sonuçlandırılması
Kamulaştırma Davaları
- Kamulaştırma Bedeline İtiraz: Kamulaştırma bedelinin artırılması davaları
- Kamulaştırmasız El Atma: İdarenin taşınmaza izinsiz el koymasına karşı tazminat davaları
Ecrimisil Davaları
- Haksız İşgal Tazminatı: Taşınmazın haksız kullanımından doğan ecrimisil davaları
- Zilyetlik Bedeli: Haksız işgal nedeniyle tazminat talepleri
Men-i Müdahale Davaları
- El Atmanın Önlenmesi: Taşınmaza yapılan haksız müdahalelerin önlenmesi davaları
Şufa (Önalım) Davaları
- Önalım Hakkı: Paydaşların şufa (önalım) hakkı kullanımı
- Şufa Bedeli Tespiti: Şufa bedelinin belirlenmesi ve ödenmesi
Geçit Hakkı Davaları
- Geçit Hakkı Tesisi: Karayoluna çıkış için geçit hakkı kurulması davaları
- İrtifak Hakkı: Su hakkı, elektrik hattı geçiş hakkı gibi irtifak hakları
Sözleşme Düzenleme
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması
- Satış Vaadi Sözleşmesi: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi ve noter tescili
Tapu Sicil Müdürlüğü İşlemleri
- Hukuki Destek: Tapu Sicil Müdürlüklerinde takip edilen işlemlere ilişkin hukuki destek ve danışmanlık
- Takyidat İşlemleri: Tapu kayıtlarındaki takyidat, şerh ve beyan işlemlerinin takibi
Gayrimenkul Hukuku Hakkında Sık Sorulan Sorular
Aşağıdaki yanıtlar genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi şartlarına göre değerlendirilir.
Tapu iptal ve tescil davası ne zaman açılır?
Tapu kaydı hukuka aykırı olarak oluşmuşsa (sahte vekaletname, muvazaa, hata, hile, yanılma vb.) tapu iptal davası açılır. Davanın türüne göre zamanaşımı süreleri değişir: muvazaa nedeniyle iptal davalarında zamanaşımı yoktur; hata/hile/ikrah halinde 1 yıllık hak düşürücü süre uygulanır (TBK m.39); kazandırıcı zamanaşımı ile tescil için iyi niyetli zilyetlik 10 yıl, kötü niyetli zilyetlik 20 yıl gerekir (TMK m.713). Mirasta muvazaalı tapu işlemleri için tenkis ve iptal davası birlikte açılabilir.
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) nedir?
Paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan davadır (TMK m.698 vd.). Mahkeme önce taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını belirler; mümkün değilse satış yoluyla paylaşıma karar verir. Satış İcra Müdürlüğü tarafından açık artırma ile yapılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Tüm paydaşlar davalı/davacı olarak gösterilmek zorundadır. Dava genelde 1-2 yıl sürer ve harçlar paylaşılan değer üzerinden hesaplanır.
Kamulaştırma bedeline nasıl itiraz edilir?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca idarenin teklif ettiği bedel uzlaşma görüşmesinde kabul edilmezse, idare Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tescil ve bedel tespit davası açar. Taşınmaz sahibi mahkemenin belirlediği bedele karşı temyiz yoluna gidebilir. Bilirkişi raporları ve emsal satışlar bedeli belirlemede kritik rol oynar. Kamulaştırmasız el atma halinde (idare izinsiz olarak taşınmaza el koymuşsa) tazminat davası ayrıca açılabilir; bu davada zamanaşımı tartışmalı olup hak düşürücü süre uygulanmaz.
Şufa (önalım) hakkı nedir, nasıl kullanılır?
Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların aynı şartlarla bu payı satın alma hakkıdır (TMK m.732). Hak, satışın paydaşa noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılarak kullanılır. Süreler hak düşürücüdür. Şufa davası Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır ve davacı dava açarken satış bedelini mahkeme veznesine depo etmek zorundadır. Yasal şufa dışında sözleşmesel şufa da düzenlenebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl güvenli yapılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden Tapu Kanunu uyarınca tapu sicilinde resmi şekilde yapılması veya en azından noterde düzenlenmesi geçerlilik şartıdır. Sözleşmede şu unsurlar mutlaka yer almalıdır: arsa payı oranları (yüzde paylaşım), inşaat süresi ve gecikme cezası, teknik şartname, malzeme kalitesi, müteahhidin teminatları, vekaletname kapsamı, gecikme/iflas durumunda fesih şartları. Ayrıca müteahhidin geçmiş projeleri, mali durumu ve inşaat ruhsatı durumu mutlaka araştırılmalıdır. Hukuki destek olmadan imzalanması ciddi mağduriyetlere yol açar.
Giresun Gayrimenkul Avukatı
Giresun'da tapu iptal ve tescil, izale-i şuyu, kamulaştırma, ecrimisil, men-i müdahale, şufa, geçit hakkı davaları ve sözleşme düzenleme konularında hukuki destek sunuyoruz. Gayrimenkul haklarınızın korunması için yanınızdayız. Büromuz Giresun merkezdedir; Bulancak, Görele, Tirebolu, Espiye, Keşap, Dereli, Piraziz, Eynesil, Yağlıdere, Şebinkarahisar, Alucra, Güce, Çanakçı, Doğankent ve Çamoluk dahil tüm ilçelerden gelen dosyalarda takip yapılmaktadır.
Bu sayfadaki bilgiler 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin değerlendirme için görüşme yapılması gerekir.