Giresun Gayrimenkul Avukatı ve Tapu Davaları

Tapu kaydı hukuka aykırı biçimde oluşmuşsa açılır; sahte vekâletname, muvazaa ya da yanılma, aldatma ve korkutma gibi irade sakatlıkları tipik örneklerdir. Yolsuz tescile dayanan davalar kural olarak süreye bağlı değildir, ancak tapu siciline iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişi korunur (TMK 1023-1025). İrade sakatlığında, sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirme süresi öğrenmeden itibaren bir yıldır (TBK 39). Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı 20 yıl davasız ve aralıksız malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi de kanundaki şartlarla tescil isteyebilir (TMK 713).

Paydaşlardan biri, sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açarak ortaklığı sona erdirebilir (TMK 698, 699; HMK 4). 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B). Paydaşların hepsinin davada yer alması zorunludur. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığına bakar; mümkün değilse satışa karar verir ve satış bedeli paylar oranında dağıtılır. 7589 sayılı Kanun'la, bütün malikleri taşınmazı miras yoluyla edinmiş mirasçılar olan taşınmazlarda birinci artırma bir defaya mahsus yalnızca malik mirasçılar arasında ve muhammen kıymetin %100'ü alt sınırıyla yapılır; ikinci artırma herkese açıktır (İİK 114). Kural, 31.07.2026'dan önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz.

İtiraz, idarenin açtığı bedel tespiti davasında yapılır. İdare önce malikle satın alma usulüyle uzlaşma görüşmesi yapar (2942 s.K. m.8); uzlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar (m.10). Malik bu davada bilirkişi raporlarına ve emsal satışlara karşı itirazlarını sunar; tescil hükmü kesindir, bedele ilişkin hükme karşı ise kanun yolları açıktır. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası, maddi hatalar için adli yargıda düzeltim davası açılabilir (m.14). İdare kamulaştırma yapmadan taşınmaza el atmışsa ayrıca bedel davası açılabilir.

Önalım hakkı, alıcıya karşı açılan davayla kullanılır. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar bu payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir (TMK 732); satış, alıcı veya satıcı tarafından paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. 7571 sayılı Kanun'la (RG 25.12.2025) hak düşürücü süre bildirimden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl olarak düzenlendi (TMK 733); önceki iki yıllık üst süre kısaltıldı. Hâkimin belirlediği rayiç bedel ve tapu giderleri verilen kesin süre içinde yatırılmazsa tescil kararı verilemez (TMK 734). Cebri artırmayla ve 2886 sayılı Kanun'a göre yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önce şekle: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetini devretme borcu içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TBK 237; TMK 706; Noterlik K. m.60); bu şekle uyulmazsa sözleşme kural olarak geçersizdir. Bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim süresi ve gecikme cezası, teknik şartname, malzeme nitelikleri, teminatlar, arsa payı devrinin inşaat seviyesine bağlanması ve fesih koşulları sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Yüklenicinin yapı ruhsatını, mali durumunu ve önceki işlerini de araştırın. Tapuya şerh edilen sözleşme, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Noterde, düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TBK 237; Noterlik K. m.60, 89); adi yazılı ya da yalnızca imzası onaylanmış sözleşme kural olarak geçersizdir. Satıcı devirden kaçınırsa alıcı, tapu iptali ve tescil davası açarak mülkiyetin mahkeme kararıyla devrini isteyebilir. Tapu kütüğüne şerh edilen sözleşme, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir; şerh beş yıl geçince kendiliğinden düşer (TMK 1009). Ödemeleri banka üzerinden yapmak, ileride ispatı kolaylaştırır.

Kullanan kişi kötüniyetliyse isteyebilirsiniz. Ecrimisil, taşınmazı hak sahibinin izni olmadan kullanan kötüniyetli zilyetten istenen haksız işgal tazminatıdır (TMK 995). Asliye hukuk mahkemesinde açılan davayla talep edilir ve Yargıtay uygulamasına göre dava tarihinden geriye doğru beş yıllık süre için istenebilir. Paydaşlar arasında ecrimisil için kural olarak diğer paydaşın taşınmazdan yararlanmasının engellendiğini, yani intifadan men koşulunu ispatlamak gerekir. Bedel, emsal kira değerlerine bakılarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

İtiraz, tutanakların askı ilanı süresi olan 30 gün içinde kadastro mahkemesinde dava açılarak yapılır (3402 s.K. m.11). Bu sürede dava açılmayan tutanaklar kesinleşir. Kesinleşen tespite karşı, tespitten önceki hukuki sebeplere dayanan iddialar için tutanağın kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde genel mahkemede dava açılabilir (m.12/3). Kadastro mahkemesi olmayan yerlerde bu davalara görevlendirilen mahkeme bakar. Fındık bahçesi gibi tarım arazilerindeki zilyetlik ve sınır uyuşmazlıklarında tanık beyanları, keşif ve eski hava fotoğrafları güçlü delillerdir.