Giresun'da kira uyuşmazlıklarına sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK 4) ve 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ilamsız tahliye takipleri bu şartın dışındadır (6325 s.K. m.18/B). Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi aşamaz (TBK 344).
Kira Sözleşmesi Yaparken Nelere Bakılmalı?
Kanun kira sözleşmesini belirli bir şekle bağlamaz; yine de hakların korunması ve ispat kolaylığı için yazılı yapılmasını öneririz. Kira bedeli, ödeme tarihi, güvence bedeli (depozito), artış koşulları ve tarafların yükümlülükleri açıkça yazılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kanundan kiracı aleyhine sapan bazı düzenlemelerin geçersiz olduğunu da hesaba katın.
Kira Hukuku Alanında Sunduğumuz Hizmetler
Tahliye Davaları
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Kiralananı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
Kira Tespit ve Uyarlama Davaları
- Kira Tespit Davaları: Kira bedelinin mahkemece belirlenmesi ve beş yıllık dönem sonunda hakkaniyete uygun kira tespiti
- Kira Uyarlama Davaları: Olağanüstü değişen koşullar nedeniyle sözleşmenin uyarlanması talepleri
Sözleşme Düzenleme
- Kira Sözleşmesi Düzenlenmesi: Konut, işyeri ve diğer kira sözleşmelerinin hazırlanması ve gözden geçirilmesi
- Tahliye Taahhüdü: Kiralananın tesliminden sonra yazılı verilen tahliye taahhütlerinin geçerliliğinin incelenmesi
Kira Alacakları
- Kira Alacaklarının Tahsili: Ödenmemiş kira bedelleri, yan giderler ve diğer alacakların tahsili
Ayıp Tespiti
- Kiralananda Ortaya Çıkan Ayıplar: Kiralanandaki ayıpların tespiti ve kiraya verenden bu ayıpların giderilmesinin istenmesi
Kira Sözleşmesi Uyuşmazlıkları
- Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklar: Sözleşme ihlalleri, temerrüt, fesih ve diğer uyuşmazlıkların çözümü
Arabuluculuk
- Zorunlu Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk görüşmelerinde temsil
- İhtiyari Arabuluculuk: Tarafların isteği üzerine arabuluculuk görüşmeleri
Hukuki Danışmanlık
- Kira Hukuku Danışmanlığı: Kira sözleşmeleri ile kiracı ve kiraya verenin hakları hakkında danışmanlık
Kira Hukuku sürecinde izlenen adımlar
- İlk görüşme ve sözleşme incelemesiKira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler ve varsa tahliye taahhüdü incelenir. Tahliye sebebi ve uygulanacak süreler belirlenir.
- İhtar ve bildirimlerKira borcunda temerrüt, ihtiyaç veya yeni malik sebebiyle tahliye gibi hâllerde kanunun aradığı ihtar ve bildirimler süresinde yapılır.
- Arabuluculuk veya icra takibiKira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulur (6325 s.K. m.18/B). Ödenmeyen kira veya tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede arabuluculuğa gitmeden ilamsız tahliye takibi de başlatılabilir.
- DavaArabuluculukta anlaşma olmazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde tahliye, kira tespiti veya alacak davası açılır; gerekirse emsal kiralar bilirkişiyle araştırılır.
- Karar ve tahliyenin icrasıKarara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK 345). Tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir.
Hangi mahkeme veya merci bakar?
| Uyuşmazlık | Görevli mahkeme / merci |
|---|---|
| Kira ilişkisinden doğan tüm davalar (tahliye, kira tespiti, kira alacağı) | Sulh hukuk mahkemesi (HMK 4/1-a) |
| Dava öncesi kira uyuşmazlıkları | Arabuluculuk bürosu (6325 s.K. m.18/B) |
| Ödenmeyen kira veya tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye takibi | İcra dairesi (İİK 269, 272) |
| İlamsız tahliye takibinde itirazın kaldırılması ve tahliye | İcra mahkemesi (İİK 269 vd.) |
Önemli süreler
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira tespit davasının yeni dönemden itibaren hüküm doğurması | Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava veya yazılı bildirim | TBK 345 |
| Konutta kira borcu için temerrüt ihtarı süresi | En az 30 gün | TBK 315 |
| Tahliye taahhüdüne dayalı dava veya takip | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay | TBK 352/1; İİK 272 |
| İki haklı ihtara dayalı tahliye | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay | TBK 352/2 |
| Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim, edinmeden 6 ay sonra dava | TBK 351 |
| Kiracının belirli süreli sözleşmeyi sona erdirmesi | Süre bitiminden en az 15 gün önce bildirim | TBK 347 |
| Güvence bedelinin iadesi | Sözleşme bitiminden itibaren 3 ay içinde kiraya veren dava veya takip bildirmezse banka iade eder | TBK 342 |
Sürelerin son gününü adli tatil ve resmî tatilleri dikkate alarak yasal süre hesaplayıcısı ile hesaplayabilirsiniz.
Görüşmeye gelirken getirmeniz faydalı belgeler
- Kira sözleşmesi
- Kira ödeme dekontları
- İhtarnameler ve tebliğ belgeleri
- Tapu kaydı (malik bilgisi)
- Varsa tahliye taahhüdü
- İhtiyaç iddiasına ilişkin belgeler
- Emsal kira ilanları veya sözleşmeleri
Kira Hukuku Hakkında Sık Sorulan Sorular
Aşağıdaki yanıtlar genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi şartlarına göre değerlendirilir.
Ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle çıkarabilir?
Ev sahibi ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak tahliye isteyebilir. Kanundaki sebepler şunlardır: kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı ve yeniden inşa (TBK 350), yeni malikin ihtiyacı (TBK 351), tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçe veya beldede oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (TBK 352), kira borcunda temerrüt (TBK 315) ve on yıllık uzama süresinin dolması (TBK 347). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B); ilamsız tahliye takibi bu şartın dışındadır. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kiraya en fazla ne kadar zam yapılabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK 344). Konut kiralarında 11.06.2022-01.07.2024 arasında uygulanan %25'lik geçici sınır sona erdi. Sözleşmede bu oranı aşan bir artış kararlaştırılmışsa aşan kısım geçersizdir. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda hâkim TÜFE oranına, kiralananın durumuna ve emsal kiralara bakarak kira bedelini hakkaniyete göre belirler (TBK 344/3).
Sözleşmeyle birlikte imzalatılan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kural olarak hayır. Yargıtay uygulamasına göre kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhüt, kiracının serbest iradesiyle verilmediği varsayıldığından geçersizdir. Geçerli bir taahhüt kiracı tarafından, kiralananın tesliminden sonra, yazılı olarak ve belirli bir boşaltma tarihi gösterilerek verilmelidir (TBK 352/1). Noter onayı geçerlilik şartı değildir, ama imza inkârına karşı ispatı kolaylaştırır. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır; bu süre geçerse o taahhüde dayanarak tahliye istenemez.
Kiracıyım, evden çıkmak istiyorum; sözleşmeyi nasıl feshederim?
Belirli süreli bir konut veya çatılı işyeri kirasında, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz; bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK 347). Belirsiz süreli sözleşmelerde, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak altı aylık kira döneminin sonu için fesih yapılır (TBK 328-329). Sözleşmeyi süresinden önce bitiren kiracı, makul bir süre için kira bedelinden sorumludur; kabul edilebilir yeni bir kiracı önerirse bu sorumluluk sona erebilir (TBK 325). Fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır (TBK 348).
Depozitomu ne zaman geri alabilirim?
Kiraya veren, sözleşme sona erdikten sonraki üç ay içinde size karşı dava açtığını veya takip başlattığını bankaya bildirmezse banka, sizin isteğinizle güvenceyi iade eder (TBK 342). Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır; banka bu parayı ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine geri verir. Uyuşmazlık çıkarsa iade için önce arabulucuya, ardından sulh hukuk mahkemesine gidilir.
Kiracı kirayı ödemiyor, nasıl tahliye ettirebilirim?
İki yol var: TBK 315 uyarınca ihtar gönderip sözleşmeyi feshederek dava açabilir ya da icra dairesinde tahliye talepli ilamsız takip başlatabilirsiniz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtarla verilecek süre en az otuz gündür. İlamsız takipte ödeme emrinde 30 günlük ödeme süresi verilir, borçlu da yedi gün içinde itiraz edebilir (İİK 269). Süresinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenebilir. İlamsız tahliye takibi dava şartı arabuluculuğun dışındadır; bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ise ayrıca tahliye sebebi olabilir.
Ev sahibi ihtiyacı olduğunu söyleyerek kiracıyı çıkarabilir mi?
Çıkarabilir, ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Kiraya veren; kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kiralananı kullanmak zorundaysa tahliye davası açabilir (TBK 350). Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin bitiminden; belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve süresine uyularak bir ay içinde açılmalıdır. Davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İhtiyaç gerekçesiyle boşaltılan kiralanan, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK 355).
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Dava, yeni kira döneminden en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemden itibaren uygulanır; aksi hâlde karar sonraki dönemden itibaren hüküm doğurur (TBK 345). Bu dava, yeni kira döneminde ödenecek bedelin mahkemece belirlenmesi için açılır ve kiracı tarafından da açılabilir. Davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Mahkeme TÜFE sınırını, beş yıllık dönemin sonunda ise emsal kira bedellerini de dikkate alır.
Giresun Kira Avukatı
Giresun'da tahliye, kira tespiti ve uyarlama davalarını, kira alacaklarının tahsilini ve arabuluculuk görüşmelerini takip ediyor, kira sözleşmeleri hazırlıyoruz. Kiracı ya da ev sahibi olarak bir sorununuz varsa bizimle iletişime geçebilirsiniz. Büromuz Giresun merkezdedir; Bulancak, Görele, Tirebolu, Espiye, Keşap, Dereli, Piraziz, Eynesil, Yağlıdere, Şebinkarahisar, Alucra, Güce, Çanakçı, Doğankent ve Çamoluk dahil tüm ilçelerden gelen dosyalarda takip yapılmaktadır.
Bu sayfadaki bilgiler 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin değerlendirme için görüşme yapılması gerekir.