Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Arabuluculuk, Süreç ve 2026 Değişiklikleri

Birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde malik olduğu ve malın nasıl kullanılacağı ya da paylaşılacağı konusunda anlaşamadığı durumlarda, ortaklığı mahkeme eliyle sona erdirmenin yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Uygulamada “izale-i şuyu” da denen bu davada mahkeme ya malı paydaşlar arasında bölüştürür ya da satışına karar vererek bedeli payları oranında dağıtır. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk ve 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, işin bazı aşamalarını epey değiştirdi.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir, kimler açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti hâlinde sahip olunan bir taşınır ya da taşınmaz malın paylaşılması için açılan davadır. Malın paylı mı, elbirliği hâlinde mi olduğu, davanın nasıl hazırlanacağını doğrudan etkiler.

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hak, ancak paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü doğuran bir hukuki işlem varsa ya da mal sürekli bir amaca özgülenmişse sınırlanır. Paylaşmayı isteme hakkı bir sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir ve taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır. Kanun ayrıca “uygun olmayan zamanda” paylaşma istenemeyeceğini belirtir.

Miras yoluyla gelen taşınmazlarda, mirasçılar arasındaki ortaklık, paylaşmaya kadar elbirliği mülkiyeti hâlinde sürer (TMK md. 640). Her mirasçı, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK md. 642).

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Anayasa Mahkemesi bu düzenlemeye yönelik itirazları reddetmiştir (E.2024/161, K.2025/69, RG 04.06.2025); kural yürürlüktedir.

Arabuluculukta şu kurallar geçerlidir:

• Başvuru, uyuşmazlık konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (6325 sayılı Kanun md. 18/A-4).
• Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (md. 18/A-9).
• Geçerli bir mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulabilir (md. 18/A-11).
• Anlaşılamazsa düzenlenen son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir (md. 18/A-2).

Taraflar arabuluculukta anlaşırsa, taşınmaza ilişkin anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (md. 18/B-3). 7531 sayılı Kanun’la eklenen hükme göre, şerh verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir ve gerekli inceleme yapıldıktan sonra resmî senet düzenlenmeksizin tescil yapılır (md. 18/B-5). Arabuluculuk ücreti hakkında ön fikir edinmek için arabuluculuk ücreti hesaplama aracına bakabilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK md. 4/1-b).

Yetki bakımından taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK md. 12). Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (HMK md. 12/3). Terekenin bütünüyle paylaşılması istendiğinde ise mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (HMK md. 11/1-a). Hangisinin uygulanacağı, tek bir taşınmazın mı yoksa terekenin tamamının mı paylaştırılmak istendiğine bağlıdır.

Bütün paydaşlar davada taraf olmalıdır. Tapu kaydı hâlâ ölmüş bir kişi adına görünüyorsa, onun mirasçılarını mirasçılık belgesiyle belirleyip davaya dâhil etmek gerekir. Eksik bırakılan taraf, davaların uzamasının en sık nedenlerinden biridir.

Dava adım adım nasıl ilerler?

Dava ana hatlarıyla şöyle ilerler:

1. Tapu ve mirasçılık durumunun tespiti: Güncel tapu kaydı alınır; malik ölmüşse mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır.
2. Arabuluculuk başvurusu: Arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma olmazsa son tutanak alınır.
3. Dava dilekçesi: Bütün paydaşlar davalı gösterilerek sulh hukuk mahkemesine başvurulur; harç ve gider avansı yatırılır.
4. Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme taşınmazın değerini, aynen bölünüp bölünemeyeceğini ve imar ya da tarım mevzuatı yönünden sınırlamaları tespit ettirir.
5. Karar: Mahkeme aynen taksime veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
6. Kanun yolu ve kesinleşme: Karara karşı kanun yollarına başvurulabilir; satış kararı kesinleştikten sonra uygulanır.
7. Satış ve bedelin dağıtımı: Satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır; masraflar düşüldükten sonra bedel paydaşlara payları oranında ödenir.

Mahkeme aynen taksime mi, satışa mı karar verir?

Paylaşmanın biçiminde paydaşlar uzlaşamazsa hâkim öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir (TMK md. 699/2). Bölünen parçaların değerleri eşit değilse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.

Bölme durum ve koşullara uygun değilse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur (TMK md. 699/3). Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Miras paylaşımında hâkim, olanak varsa terekedeki taşınmazların her birinin tamamını bir mirasçıya vererek paylaştırma yapabilir ve değer farkını para ödemesiyle denkleştirebilir (TMK md. 642/2). Ne var ki küçük parseller, imar planındaki asgari parsel büyüklükleri ve tarım arazilerindeki bölünme yasakları yüzünden aynen taksim çoğu dosyada mümkün olmaz. Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun asgari büyüklük kuralları ayrıca dikkate alınır.

7589 sayılı Kanun satış aşamasında neyi değiştirdi?

31.07.2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesi satışlarında mirasçılara yönelik yeni bir usul getirdi. Ortaklığın giderilmesi için satış gerektiğinde hâkim bir satış memuru görevlendirir ve satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır (HMK md. 322/2). İİK’daki değişiklikler de bu yüzden bu davalara doğrudan yansır.

Yeni düzenleme şunları getiriyor:

• Mirasçılara özel ilk artırma: Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmadığı taşınmazlarda, birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır (İİK md. 114/2). Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
• Daha yüksek eşik: Yalnızca mirasçılar arasındaki birinci artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir; ikinci artırma herkese açıktır ve alt sınır muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından fazla olanı ve masraflardır (İİK md. 114).
• Bedeli yatırmayan paydaşa yaptırım: En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcı paydaşsa, teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Bu kişiye ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK md. 114/7-9).
• Geçiş hükmü: Bu değişiklikler, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz (7589 sayılı Kanun geçici madde 1).

Bir paydaş payını üçüncü kişiye satmışsa ya da üçüncü kişi başka bir yolla malik olmuşsa, “tüm maliklerin mirasçı olması” şartı karşılanmayacağından genel ihale usulü uygulanır.

Bir de TMK md. 733 var: cebri artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz; 7571 sayılı Kanun bu istisnaya 2886 sayılı Kanun’a göre yapılan satışları da ekledi. Bu yüzden ortaklığın giderilmesi satışından sonra paydaşlar önalım davası açarak taşınmazı alamaz.

Dava açmadan ortaklıktan çıkmanın başka yolları var mı?

Dava tek seçenek değildir. Paydaşlar tapu müdürlüğünde birlikte işlem yaparak taşınmazı rızaen bölebilir (ifraz) veya payları birbirine devredebilir. İmar ve tarım mevzuatı engel değilse en kısa yol budur. Arabuluculuk görüşmesinde varılan anlaşma da, icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra tapuya tescil ettirilebilir.

Paylı mülkiyette paydaş, kendi payını diğer paydaşların onayı olmadan üçüncü kişiye satabilir. Bu durumda diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK md. 733/4). Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçı, miras paylaşılmadan belirli bir taşınmaz üzerindeki “payını” tek başına devredemez; önce paylı mülkiyete geçiş veya paylaşma gerekir.

Masraflar ve satış bedelinin paylaşımı nasıl yapılır?

Dava açılırken başvuru harcı ve gider avansı yatırılır; keşif ve bilirkişi giderleri yargılama sırasında doğabilir. Uygulamada yargılama giderleri ve vekâlet ücreti çoğunlukla paydaşlara payları oranında yükletilir. Harç tutarını kabaca görmek için dava harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Satış yapılınca satış ve paylaştırma masrafları düşülür, kalan bedel tapudaki paylar oranında paydaşlara dağıtılır. Payınızın satış bedelinde neye karşılık geldiğini hisseli tapu hesaplama aracıyla kabaca görebilirsiniz.

Giresun’da uygulamada nelere dikkat edilir?

Giresun’da ortaklığın giderilmesi davalarının önemli bir kısmı, kuşaklar boyunca intikal etmemiş fındık bahçeleri ve köy evleriyle ilgilidir. Tapuda onlarca paydaş görünür. Bazıları ölmüştür ve mirasçıları henüz belirlenmemiştir. Paydaşların bir kısmı da İstanbul, Ankara gibi büyükşehirlerde ya da yurt dışında yaşar.

Davanın ne kadar süreceğini büyük ölçüde hazırlık belirler. Bütün paydaşların ve mirasçıların güncel adresleri bulunmalı, eksik mirasçılık belgeleri tamamlanmalıdır. Tarım arazisi niteliğindeki parsellerde 5403 sayılı Kanun’un sınırlamalarına da baştan bakmak gerekir. Taşınmaz Giresun’daysa, paydaşlar başka bir şehirde yaşasa bile dava taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili mahkemede açılır. Miras kaynaklı paylaşım uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgiye miras hukuku sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, hisseli mülkiyette paydaşların anlaşamadığı durumu çözer; ama iyi hazırlanmayı gerektirir. Zorunlu arabuluculuk, bütün paydaşların davaya katılması, aynen taksim ile satış arasındaki tercih ve 7589 sayılı Kanun’un mirasçılara tanıdığı ilk artırma hakkı birlikte düşünülmelidir. Kendi dosyanız için bir avukata danışmanızı öneririz.

Sık sorulan sorular

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut olayınız için bir avukata danışınız.